임대차 3법 정리-주요 내용과 문제점 및 부작용

2022년 8월이면 임대차 3법 시행이 시행된 지 2년을 맞이하게 됩니다. 임대차 3법은 입법 의도와는 다르게 전월세 시장에 큰 혼란과 부작용을 유발하며 계속해서 문제가 되고 있는데요.

그래서 오늘은 임대차 3법이 무엇이고, 어떤 문제점으로 인해 부작용이 발생되고 있는지 임대차 3법에 대한 내용을 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

임대차 3법 주요 내용

① 계약갱신청구권

임차인이 임대차 계약을 하고 2년을 거주한 후, 1회에 한하여 임대차 재계약을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 즉 2+2, 4년을 계속해서 거주할 수 있도록 보장하는 제도 2020년 7월 31일에 시행되었습니다.

임차인은 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 임대인은 임대인 및 직계존비속의 실거주 등 계약갱신청구권 거절 사유에 해당하지 않는 한 수락하여야 합니다.

☞ 계약갱신청구권 행사 시기, 행사 횟수, 행사 방법, FAQ

 

② 전월세 상한제

전월세 상한제는 세입자의 안정적인 주거 보장을 위해 임대료 인상을 제한하는 제도로 계약갱신청구권과 함께 2020년 7월 31일에 시행되었습니다. 전월세 상한제는 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 때 적용되며, 전월세 상한제로 인해 임대인은 직전 계약금액의 5% 까지만 임대료를 인상할 수 있습니다.

 

만약 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않았다면 임대인은 세입자와 협의하여 적정한 금액으로 임대료를 인상할 수 있습니다.

☞전월세 상한제 적용 시기, 적용 방법, FAQ, 문의처

 

③ 전월세 신고제

전월세 신고제는 전·월세 시장의 투명성을 제고하기 위해 2021년 6월 1일에 시행된 제도인데요. 수도권, 광역시 등의 지역에서 전세금 6,000만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약 체결 시, 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 관청에 신고하도록 의무화한 제도입니다.

미신고 시 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있는데요. 2023년 5월 31일까지는 주택 임대차 계약 신고에 대한 계도기간이기 때문에 해당 기간 내 발생한 미신고 건에 대해서는 과태료가 부과되지 않습니다.

☞ 주택 임대차 계약 신고제(전월세 신고제) 알아보기

 

 

임대차 3법 문제점 및 부작용

① 이중 가격 발생

임대차 3법 시행 이후 전·월세 시장에 이중 가격이 발생해 시장에 큰 혼란을 주고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보시면 같은 동, 같은 면적의 전세 거래 가격이 천차만별인 것을 확인할 수 있으실 텐데요.

그 이유는 세입자가 전세계약갱신청구권을 행사했을 때의 재계약 금액은 직전 금액 대비 5%까지만 인상할 수 있는 반면, 신규 계약은 임대인이 시세대로 인상할 수 있기 때문입니다.

 

② 전·월세 가격 급등

임대인은 전·월세 계약 시, 전월세 상한제로 인해 향후 4년간은 임대료 인상에 대한 제약을 받게 되는데요. 그래서 임대인은 임대료 인상 제한을 감안하여 신규 임대차 계약 시 전·월세 금액을 크게 올리고 있는 상황입니다.

임대차 3법 시행 이후 전세 가격은 15% 이상 올랐는데요. 아파트에 따라서는 50~60% 가까이 오른 단지도 있습니다. 계약갱신청구권 행사로 재계약에 성공한 세입자도 2년 후에는 감당하기 어려운 임대료를 맞이할 수밖에 없으니 엄청난 부작용인 것이죠.

 

③ 꼼수 계약 발생

전월세 상한제로 보증금이나 월세를 5%까지 밖에 인상할 수 없기에 전월세 상한제를 적용받지 않는 관리비를 인상하는 꼼수가 생겨나고 있습니다. 이런 형태는 아파트가 아닌 오피스텔이나 원룸에서 많이 발생하고 있는데요.

현재는 이런 꼼수를 제한할 수 있는 법이 없기에 그냥 지켜볼 수밖에 없으며, 결국 세입자가 피해를 볼 수밖에 없는 상황입니다.

 

 

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