전세사기 피해가기 1탄 (계약 체결 전 예방법)

요즘 뉴스로 전세사기 피해 기사를 종종 접하곤 하는데요. 참 안타까운 소식입니다. 그럼 어떻게 하면 전세사기를 피할 수 있을까요? 오늘은 전세 계약 체결 전에 전세사기를 예방할 수 있는 방법에 대해 알려드리겠습니다.

 

1. 시세 확인

전세금이 매매가 대비 적정한 수준인지 먼저 확인해야 합니다. 전세 가격이 매매 가격과 차이가 적거나 높은 경우에는 깡통전세 위험이 있으니 조심하셔야 합니다. 전세 물건 시세 확인은 아래 사이트를 통해 쉽게 확인이 가능합니다.

 

• 국토교통부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr)
• 한국부동산원(http://www.rtech.or.kr)
• KB부동산 시세, 네이버 부동산 시세 등

 

 

전세사기는 보통 시세 정보가 없는 신축 빌라에서 자주 발생합니다. 그렇게 때문에 신축빌라 전세 계약 시에는 주변 빌라 시세를 철저히 조사하는 등 신중을 기하여야 합니다.

 

 

2. 건축물대장 확인

해당 물건에 대한 소재지, 면적, 불법건축물 여부 등을 확인할 수 있습니다. 건축물대장은 정부 24 인터넷 홈페이지(https://www.gov.kr)에서 발급할 수 있으며, 인터넷 발급(열람) 시에는 수수료가 없습니다.

 

 

3. 등기사항 증명서 열람

등기사항 증명서(등기부등본)는 공인중개사가 발급하여 물건 정보를 확인시켜 주는데요. 그런데 전세사기범이 공인중개사와 짜고 등기사항 증명서를 위조하는 경우가 종종 있습니다. 그렇기 때문에 등기사항 증명서를 직접 발급하여 확인하는 것이 가장 안전합니다. 

 

등기사항 증명서는 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr)에서 열람 및 발급 가능하며, 열람 수수료는 700원이고 발급 수수료는 1000원입니다. 등기사항 증명서를 통해서는 소유권에 관한 사항(갑구)과 소유권 이외의 권리(을구)에 대해 확인하시면 됩니다.

 

3.1.  '갑구' 확인 사항

등기부등본 갑구에는 해당 물건에 대한 소유권에 관한 정보가 기록되어 있습니다. 소유자 정보는 물론이고 해당 물건이 하자가 있는 물건(압류, 경매 등)인지를 반드시 확인하여야 합니다.

 

• 소유자 정보
  - 성명 주민번호, 주소, 물건 취득일
• 해당 물건에 대한 소유권에 관한 정보
  - 가등기, 가처분, 예고등기, 압류, 경매 등 

 

 

3.2.  '을구' 확인 사항

등기부등본 을구에는 해당 물건에 대한 소유권 이외의 권리 정보가 기록되어 있습니다. 예를 들어 소유자가 해당 물건을 담보로 대출받은 정보(근저당권 설정) 같은 것이 소유권 이외의 권리 정보에 해당됩니다.  

 

• 소유권 이외의 권리 정보
  - 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등

 

 

만약 해당 물건에 근저당권이 설정되어 있다면, 경매가 진행돼도 나의 전세금을 지킬 수 있는지 체크해볼 필요가 있습니다.  즉, 소위 말하는 깡통전세인지를 반드시 확인하여야 합니다. 

 

깡통전세주택

깡통전세주택은 전세보증금과 집주인의 주택 담보대출금 합계가 주택 매매가의 80% 이상인 주택을 말합니다. 깡통전세주택은 부동산 경기 침체로 집값이 떨어지면 전세금을 떼일 가능성이 크니 주의하여야 합니다. 

 

 

4. 전입세대 열람 내역서 확인

아파트, 다세대주택과 같이 구분등기가 되어 있는 물건은 등기사항 증명서 발급만으로 근저당권 설정과 같은 정보를 쉽게 확인할 수 있습니다. 즉, 내가 전세로 살게 될 주택이 경매로 넘어갔을 때 전세금을 돌려받을 수 있을지를 가늠할 수가 있는 것이죠.

 

그런데 다가구주택은 소유주가 1명인 주택으로 단순히 등기사항 증명서를 열람한다고 해서 각 세입자들의 보증금 총액, 확정일자 현황 등을 알아낼 수가 없습니다.  그렇기 때문에 다가구주택에 전세를 생각하신다면 전입세대 열람 내역서를 반드시 발급받아 확인하여야 합니다.

 

예를 들어 보겠습니다. 우리가 계약할 다가구주택에 총 4세대가 이미 살고 있는데, 모두 전입신고와 확정일자를 발급받았다고 가정해 보겠습니다. 이러한 주택에 우리가 전세로 들어가게 된다면 우리의 우선변제 순위는 5번째가 되는 것입니다.

 

그렇기 때문에 다가구주택 전세계약 시에는 무조건 전입세대 열람 내역서를 확인하여야 합니다. 전입세대 열람 내역서는 계약 체결 후 가까운 주민센터에 임대차계약서를 지참하여 방문하면 발급이 가능하며, 발급 수수료는 300원입니다.

 

 

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