주택 임차인의 대항력 성립 요건과 효력 발생시기

주택 임차인의 대항력 효력 발생 시기를 악용한 전세 사기가 발생해 임차인이 전세 보증금을 떼이는 피해가 종종 발생하고 있는데요. 전세 사기 피해를 예방하기 위해서는 임차인은 대항력의 성립 요건과 효력 발생 시기에 대해 정확히 이해하고 있어야 합니다.

 

1. 대항력이란

대항력이란 주택 임차인이 제 3자에 대하여 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있는 권리를 말하는데요. 대항력 있는 임차인은 임차 주택의 소유자가 바뀌어도 계속해서 임차 주택을 사용·수익 할 수 있으며, 임대차 종료 시에는 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

 

 

2. 대항력 성립 요건

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ①항에 따라 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 성립하는데요. 주택의 인도는 임차 주택에 대한 점유(이사)를 말하며, 주민등록은 관할지 주민센터에 전입신고를 하는 것으로 갈음합니다.

 

3. 대항력 효력 발생 시기

① 일반적인 경우

대항력 효력 발생 시기는 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ①항에 따라 대항력 성립 요건을 갖춘 그 다음날 오전 0시부터 발생합니다. 

 

② 경매 또는 공매의 경우

임차주택이 경매나 공매 개시 결정된 경우에는 말소기준 권리보다 전입이 빠른 임차인만 대항력 있는 임차인으로 봅니다. 왜냐하면 경매 또는 공매에서는 말소기준 권리 이전의 권리만 낙찰자가 인수하고, 이후의 권리는 인수하지 않기 때문입니다.

 

말소기준 권리보다 전입이 빠른 선순위 임차인은 대항력 성립 요건을 갖춘 그 다음날 오전 0시부터 대항력에 대한 효력이 발생하며, 말소기준 권리보다 전입이 늦은 후순위 임차인은 주택의 인도와 전입신고를 하였더라도 낙찰자를 대상으로 대항력을 주장할 수 없습니다.

 

[말소기준 권리]  경·공매 부동산에 설정된 권리 중 말소의 기준이 되는 최선순위 권리  ex) 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매 기입등기, 담보가등기, 전세권 중 가장 먼저 등기된 권리

 

 

③ 근저당권 설정이 같은 날일 경우

만약 전세 잔금일에 임차인은 주택의 인도와 전입신고를 완료하고, 임대인은 해당 주택에 대한 근저당권을 설정했다면 어떤 것이 선순위가 될까요? 정답은 임대인의 근저당권이 선순위가 되고, 임차인은 후순위 임차인이 되어 대항력을 주장할 수 없게 됩니다.

 

바로 이러한 점을 악용하여 전세 잔금일에 근저당권을 설정하여 대출을 크게 받고 잠적하는 사기가 종종 발생하고 있는데요. 이러한 전세 사기 피해를 예방하기 위해서는 전세 계약 특약사항으로 다음과 같은 내용을 반영하는 것이 도움이 됩니다.

 

[전세 계약 특약사항] - 임대인은 계약 후 임차인인 잔금을 지급한 다음날까지는 임차 주택에 대한 저당권과 같은 권리를 설정하지 않겠음. - 이를 위반한 경우에는 임대차 계약이 무효가 되고, 임대인은 임차인에게 손해배상을 하여야 한다.

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오늘은 주택 임차인의 대항력 성립 요건과 대항력 효력 발생 시기에 대해 알아보았는데요. 임차인이 안전하게 대항력을 주장하기 위해서는 말소기준 권리보다 앞서야 한다는 점을 기억하시고, 임대차 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 열람하여 임차주택에 말소기준 권리가 설정되었는지를 반드시 확인하시기 바랍니다. 

 

 

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